Ирина Волина – Время покупать!

Политическая ситуация в стране влияет на многое, в том числе, и на стоимость жилья. Дальновидные люди давно поняли это. Сегодня они внимательно следят за каждым шагом правительства, и, в соответствии с ситуацией, принимают правильные решения. Некоторые из таких решений, на первый взгляд, могут показаться странными – например, приобретение недвижимости. Казалось бы, сложно найти менее подходящий для таких покупок период. Но на самом деле, вариант практически идеальный – сделки, совершенные сегодня, можно назвать наиболее выгодными. Попробуем разобраться, почему.

Взгляд в будущее: правительственные инициативы

24 июля этого года, в рамках заседания Совета при президенте России по жилищной политике, была четко сформулирована и обозначена принципиальная задача – до 2020 года необходимо осуществить переход от практикуемого сегодня долевого строительства к реализации уже готового жилья. Инициатором такого предложения стал губернатор Московской области Андрей Воробьев, его поддержал вице-премьер Шувалов, поручивший создать рабочую группу при Министерстве строительства. Рабочая группа займется внесением изменений в 214-ФЗ (о долевом строительстве). Соответствующие изменения будут приняты уже осенью этого года.

В чем же заключается суть изменений, и как новая схема продажи жилья повлияет на рынок недвижимости? Уже с начала 2016 года все договоры в этой сфере станут трехсторонними – заключать их будут застройщик, банк, и, собственно, покупатель. В соответствии с договором, деньги дольщиков будут зачисляться на специальный банковский счет, и уже оттуда – поступать на проектное финансирование. Итог: проекты строительства будут финансироваться в полной мере, соответственно, строительство завершится точно в срок. А уже с начала 2020 года, жилье будет выставляться на продажу только после того, как дом введен в эксплуатацию.

Закат эры долевого строительства

Следует признать: долевое строительство становится своеобразной приметой докризисного времени. Тогда покупатели твердо знали: квартира, приобретенная в доме на этапе строительства, обязательно подорожает. Как считает Ирина Волина, генеральный директор компании «Славянский Двор»: «Сегодня, в условиях падающего рынка, ситуация меняется кардинально. Долевое строительство как явление утрачивает актуальность и привлекательность: теперь жилье лучше приобретать уже в готовом виде – покупка будет более выгодной.
В скором времени, долевое строительство окончательно изживет себя. Крупные застройщики уже сегодня готовятся к массовому переходу на иные схемы финансирования. Это практичное решение: никто не хочет ждать момента, когда долевое строительство будет запрещено официально, терять время и деньги.
Но самое главное: цены на жилье в таких условиях обязательно начнут снижаться. Это факт. Как отреагируют на это застройщики – другой вопрос».

Слово застройщикам и властям

Застройщики начали понимать: продавать квартиры по прежним ценам – невозможно. Единственный шанс хоть как-нибудь реализовывать недвижимость – снижение стоимости. Но это влечет за собой сокращение расходов на строительство, и здесь возникает резонный вопрос – смогут ли девелоперы возводить дома в условиях сокращенного бюджета?
Известно, что девелоперы строят, используя не столько собственные средства, сколько средства покупателей – дольщиков. До недавнего времени это было для застройщиков своего рода риском: неудавшийся проект обуславливал возмущение дольщиков, которые доходили и до властей. А властям это ни к чему.
Потому власти всячески поддерживают решение застройщиков продавать квартиры дешевле. Но «дешевле» – понятие, которое до недавнего времени оставалось несколько размытым. Для прояснения ситуации, за основу решено было взять такую величину, как «справедливая цена» на жилье в России – от 30 до 35 тысяч рублей за квадратный метр. Что и было зафиксировано и во всех существующих госпрограммах поддержки строительства жилья. Среди таких программ – «Жилье для российской семьи». Напомним, что ее участники имеют обязательство продавать квартиры по цене не выше чем 35 тысяч рублей за «квадрат». При этом, стоимость не должна превышать 80% от среднерыночной цены жилья в конкретном регионе.

А вот в программе льготной ипотеки никаких ограничений по цене жилья не указывается. Но достаточно нескольких простых расчетов, чтобы понять: в ее основу закладывались аналогичные ценовые значения.
В регионах России по ипотечной программе (с государственной поддержкой) можно купить квартиру за 3 миллиона рублей. Таким образом, при первоначальном взносе в 20% (это минимум) можно будет приобрести жилье по цене в 3,5 миллиона рублей. Государство заинтересовано в поддержке семей с детьми – для них оптимальны 3-комнатные квартиры. Стандартно площадь такой квартиры – от 75 до 100 кв.м, что зависит от дома. Таким образом, цена одного квадратного метра при покупке жилья с поддержкой государства – от 35 до 45 тысяч рублей.
Отдельно следует рассматривать Москву, Московскую область и Петербург, где, используя субсидии, можно взять кредит на 8 миллионов рублей – соответственно, вполне реально получить поддержку государства при покупке квартиры по цене от 100 до 129 тысяч рублей за «квадрат». Но в реальности все несколько иначе – «квадрат» в Москве обойдется на 40% дороже: в соответствии с индексом IRN.Ru – от 180 до 200 тыс. рублей.
Не будем забывать о том, что любую ситуацию следует оценивать в перспективе. Если геополитическая, макроэкономическая ситуация не улучшится, то уже через несколько лет цены на жилье в Москве вполне могут опуститься до границ, одобряемых властями. Это станет беспрецедентным событием – и настоящим звездным часом для тех, кто долго откладывал покупку жилья по причине его неоправданно высокой стоимости.

Ситуация на рынке: ожидание и реальность

Ирина Волина: «Рост объемов предложения в сочетании с падением спроса – то, что обуславливает снижение стоимости. Это правило справедливо для любого товара, ведь речь, по сути, идет о фундаментальном законе экономики. Сфера недвижимости – не исключение. В долларовом эквиваленте, квартиры на вторичном московском рынке уже потеряли почти 8% в цене – за первую половину текущего года. Причина – колебания курса. Цены в рублях, по итогам аналогичного периода, существенно не изменились, зато появились серьезные проблемы с реализацией жилья: по словам риелторов, только скидка в 10% (Москва) или в 20% (Московская область) способна привлечь внимание покупателей. Без скидки квартира может простаивать месяцами».
Какой можно делать вывод? Цена остается прежней, но только формально. На самом деле, вторичное жилье дешевеет, и дешевеет существенно. Часто и сами застройщики снижают цены, желая быстро продать жилье или получить денежные средства. Таким образом, на рынке складывается ситуация, благоприятная для потенциальных покупателей квартир: то, что еще вчера казалось недоступным, с каждым днем становится все более и более доступным.

О перспективах

Мнение аналитиков компании «Славянский Двор»: «В перспективе, жилая недвижимость класса «комфорт» вполне может занять от 40 до 50% объема рынка. А вот «бизнес», напротив, сократится: если в прошлом году его доля составляла те же 40-50%, то по итогам года показатели могут опуститься до 20-30% – при условии, что тенденция к сокращению доходов населения будет продолжаться. Над этим уже сегодня стоит задуматься тем, кто желает выгодно вложить финансовые средства. Наиболее перспективен именно «комфорт» – вложения в такую недвижимость не сопряжены с рисками».

Скептикам и тем, кто предпочитает сохранять осторожность, напомним еще раз: с фактами спорить сложно – как уже отмечалось, за спадом всегда следует подъем. И это – закон. Не станет исключением и складывающаяся сегодня ситуация, какой бы пессимистичной она не казалось. Поэтому эксперты советуют отказаться от пессимистичного мышления в пользу мышления рационального. Пришло время подумать о том, как можно заработать в кризис. Покупка жилья – один из наиболее реальных вариантов. Отказ от долевого строительства, снижение цен на недвижимость – все складывается в пользу того, чтобы сделать выбор в пользу такого варианта.

Да, ни один аналитик не сможет сказать, когда именно кризис завершится. Но ясно одно: тот, кто не успел приобрести сегодня ликвидную недвижимость, в период очередного подъема рынка будет сожалеть об упущенных возможностях.